Försäkring mot dolda fel
Säljaren ansvarar inte för ett fel som går att upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten. Som utgångspunkt räcker det att en lekman utför undersökningen. Om en normalt insatt och erfaren lekman borde ha upptäckt felet vid en tillräckligt noggrann undersökning, anses felet vara upptäckbart och köparen får själv stå för det. Om denne tillräckligt kunnige lekman inte borde ha upptäckt felet ansvarar säljaren.
Om det finns symptom på fel kan det innebära att köparens undersökningsplikt utökas. Det är vanligt att man som köpare låter en besiktningsman utföra en så kallad överlåtelsebesiktning. Det är viktigt att veta att gränsen mellan upptäckbart och dolt inte förskjuts när en besiktningsman besiktigar fastigheten. Avgörande för gränsdragningen är vad den tillräckligt kunnige lekmannen skulle ha kunnat upptäcka. Köparen har undersökningsplikt även för de delar av fastigheten som inte ingår i besiktningsmannens uppdrag. Att besiktningsmannen Inte upptäcker något som en normalt kunnig lekman borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av bostadsbyggnaden innebär inte att det föreligger ett dolt fel som säljaren ansvarar för.
Om det finns symptom på fel kan det innebära att köparens undersökningsplikt utökas. Det är vanligt att man som köpare låter en besiktningsman utföra en så kallad överlåtelsebesiktning. Det är viktigt att veta att gränsen mellan upptäckbart och dolt inte förskjuts när en besiktningsman besiktigar fastigheten. Avgörande för gränsdragningen är vad den tillräckligt kunnige lekmannen skulle ha kunnat upptäcka. Köparen har undersökningsplikt även för de delar av fastigheten som inte ingår i besiktningsmannens uppdrag. Att besiktningsmannen Inte upptäcker något som en normalt kunnig lekman borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av bostadsbyggnaden innebär inte att det föreligger ett dolt fel som säljaren ansvarar för.
Ibland kan det finnas symptom på fel, till exempel dålig lukt och fuktfläckar. Då bör du som köpare göra en mer noggrann undersökning än vad som annars skulle vara motiverat. Det kan innebära att du måste låta utföra en utökad teknisk undersökning, ibland genom fysiskt ingrepp i byggnaden eller marken, för att finna orsaken till felsymptomen.
Exempel på kvarstående undersökningsplikt kan vara om taket var snötäckt vid överlåtelsebesiktningen eller om stege saknades och besiktningsmannen därför inte kunde besiktiga taket. Vid bedömning huruvida ett dolt fel föreligger eller inte då en del av fastigheten inte har besiktigats, utgår man ifrån vad som hade upptäckts om man hade besiktigat delen.
En friskrivning kan begränsa det ansvar säljaren har för dolda fel. En friskrivning kan vara mycket konkret. Om köparen till exempel friskriver säljaren från ansvar för dräneringens funktion, kan köparen inte räkna med att dräneringen skall fungera eller att en nedsättning av köpeskillingen kan ske om det i efterhand skulle visa sig vara något fel på dräneringen.
För att ett fel skall anses vara dolt ska felet inte ha varit möjligt att upptäcka vid en tillräckligt noggrann undersökning av fastigheten. Det är köparen som har bevisbördan för att ett dolt fel föreligger. Det innebär att köparen måste lägga fram bevis, till exempel i form av dokumentation från skadebesiktning och/eller foton. Säljarens ansvar för dolda fel gäller, enligt Jordabalken, i tio år från det att den nya ägaren fått tillträde till fastigheten. Detta innebär att köparen efter tio år inte längre kan rikta krav på säljaren för dolda fel i fastigheten.
Köparen har rätt att få tillbaka en del av köpeskillingen om ett dolt fel uppdagas. Beloppet skall motsvara det belopp köpeskillingen skulle ha minskats med om felet hade varit känt vid köpetillfället. Beloppet kan vara lägre än den faktiska kostnaden för att åtgärda felet, då ersättning för förbättringskostnader inte ingår. Med förbättringskostnader avses kostnader för åtgärder som är standardhöjande och medför att byggnadens skick förbättras. Om felet är väsentligt kan köparen häva köpet. Om fastigheten avviker från vad säljaren har utlovat eller om säljaren har varit försumlig, kan köparen ha rätt till skadestånd (se dock undantag i ditt försäkringsvillkor).
Riskkonstruktioner är konstruktioner som är allmänt kända för att innebära risk för allvarliga skador. Exempel på riskkonstruktion är krypgrund, kallvind och platta på mark utan underliggande isolering. Fel i riskkonstruktioner klassas inte som dolda fel och omfattas inte av reglerna i Jordabalken 4 kap 19 §. Vissa dolda felförsäkringar innehåller, utöver omfattning för dolda fel, också ett skydd för riskkonstruktioner.